פרוייקט "סביון ואירוס" (במתחם הג"א) קיבל היתרי בניה. סיפור על גאווה, אכזבה ו..תסכול !

כך תיראה השכונה כולה לכשתושלם (הדמיה שהוכנה עבור העיריה) הבתים שאושרו סבפינה השמאלית העליונה

מאת: אבי בן דוד

השבוע בישרה עיריית נס ציונה כי הועדה המקומית אישרה את הבקשות להיתרי בניה שהגישה "אפריקה מגורים" לבניית 144 יח"ד בארבעה בתים בני 9 קומות ו36 יח"ד כל אחד, הממוקמים בזוגות - על המגרשים  30/31 אותם רכשה בשעתו מרמ"י באזור מתחם הג"א לשעבר. (ראו הדמיה)

המדובר באזור שתוכנן במסגרת נס 130 ב'. תוכנית זו כוללת שכונת מגורים חדשה, שתכלול 332 יחידות דיור ופיתוח מרכז תעסוקה חדש הכולל מסחר ומשרדים. במסגרת הפרויקט, מתוכנן פארק עירוני חדש בצומת הרחובות ויצמן ומרגולין. כאשר סביב הפארק, בצידו המזרחי והצפוני, מוצעת דופן של מגורים בבניה רוויה ובהיקף השכונה – בנייה נמוכה יותר, צמודת קרקע.

 תמהיל הדירות בבנין בן 36 דירות:
3 חדרים - 8 דירות .
3.5  חדרים - 8 דירות
4 חדרים - 10 דירות מתוכן 2 דירות גן.
4.5 חדרים- 7 דירות
5 חדרים - 3 דירות.  מתוכן שתי דירות פנטהאוז

החברה עצמה טרם פירסמה לוחות זמנים , מחירים וכו' וכשנקבלם - נפרסמם.

ל ק ו ר א י נ ו :

אני מלווה את סיפור המתחם הזה כבר מאז 2016 והוא מהווה דוגמה מושלמת לעד כמה ההתנהלות התכנונית וכל תחום הבניה בארץ הינו בעייתי, גם כאשר מדובר ביוזמות הממשלתיות שאמורות היו לסייע לחסרי הדיור ולהורדת המחירים..ועד כמה העיריות יכולות רק להעמיד פנים שיש להן יכולת אמיתית להשפיע על מחירי הדיור.

כידוע מדובר באדמות בבעלות המדינה ורשות מקרקעי ישראל היא שפירסמה בשעתו מיכרזים למכירת הקרקע במסגרת "מחיר למשתכן". היא עשתה זאת כשהיא מתעלמת מעיריית נס ציונה וממיגבלות הצפיפות הקפדניות עליהן נלחם יוסי שבו ז"ל והעבירה אישור בועדה המחוזית לתוספת של 30 אחוז בכמות הדירות לדונם לפי, נכון, "תקנת שבס"... (זו שעתה נעשה בה שימוש חוזר...! ) 

 ראש העיריה המנוח לא אהב זאת בלשון המעטה וחיפש דרך להוציא מתוק מעז ולבסוף אף הצליח, לכאורה.

הנה מה שפירסמתי בשעתו, ב8/2017 - מפיו של שבו ז"ל ולאחר אישור כללי מדוברות מטה הדיור:

דירות מוזלות לצעירי העיר !

יוסי שבו הגיע להסכם היסטורי עם ראש מטה הדיור הלאומי, אביגדור יצחקי.

258 דירות "מחיר למשתכן" יוקצו מתוך 1,290 בסך הכל, לזוגות צעירים מנ"צ בכניסה צפונית לעיר ובואלי.

העירייה תקבל זכויות ל 387 דירות נוספות, למכירה חופשית,  ותשתמש בתמורה כדי לממן "פינוי בינוי" ל 242 משפחות בשכ' נחמיה.

-יוסי שבו ז"ל ואביגדור יצחקי יבל"א. הבטיח, אבל עזב את התפקיד...

אזכיר כי בספטמבר 2017 אף נמסר מן העיריה כי יצחקי התחייב כי במיכרז בנס ציונה יותירו 30 אחוז מהדירות למכירה חופשית ולא רק 20% 10- כפי שנקבע בדרך כלל במחיר למשתכן. 

אלא שבראשית 2018 עזב יצחקי את תפקידו ולהבנתי מחליפיו לא נחפזו לקיים את הבטחותיו ...

וכך, לאחר עוד עיכובים, פורסמו סוף סוף המיכרזים, בהם ראו זה פלא- נשכחו ההבטחות האמורות של יצחקי  וב9/18 זכתה "אפריקה מגורים" בקרקע לבניית 180 יח"ד במסגרת "מחיר למשתכן" . כאשר המיכרז קבע כי 162 דירות תהיינה לזכאים והיתר למכירה חופשית, דהיינו רק 10% ...

יצויין כי כאמור כמות הדירות הזו כבר חושבה לפי תוספת של 20% מעבר למקובל בנס ציונה ובתוכנית המקורית, כחלק מהאישור הגורף של "תקנת שבס" בפרוייקטים של "מחיר למשתכן" ע"פ החלטת הממשלה בשעתו. 

האדמה נרכשה במחיר נמוך יחסית בכפוף להתחייבות למכירת הדירות לפי מפתח של כ13.5 אש"ח למ"ר כולל הכל. כאשר ע"פ ההתחייבות במיכרז, היתה אפריקה מגורים אמורה לסיים את הליך הרישוי עד 27.8.2020.

אלא שלפתע נתבשרנו על יוזמה של העירייה לפני כשנה, לאשר ליזמית תוספת של 20% שהיינו 36 דירות נוספות, בתמורה כאמור לעדיפות לתושבי העיר נטולי דירה והנחה וכו' וכו'.. 

בחברה מיהרו לתכנן מחדש את הכל, מה שהביא כמובן לעיכוב של כחצי שנה + עיכובי  הקורונה וכו' ולבסוף לעיכוב כולל של 9 חודשים בהגשה. 

עם זאת, אגף הנדסה העירוני בהנחיית ראש העיר, ייאמר לזכותו, "השחיל" להם בדרך לא מעט דרישות שנועדו להעלות את האיכות והנראות בבניינים אשר קודם לכן תוכננו במיפרט הסטנדרטי למדי של מחיר למשתכן.

ועדיין, ברור שהם לא הפסידו... בהינתן ש162 דיירי "מחיר למשתכן" ישלמו על דירה בת 4 חדרים כ1.4 מליון ש"ח ואילו מחיר השוק לדירה כזו עתיד להיות לפחות 2 מליון ש"ח בהערכה זהירה ביותר...

טבלת המחירים לדיירי "מחיר למשתכן"

הזוכים בהגרלת מחיר למשתכן שהגישו התנגדויות :  העירייה העדיפה לא להתאמץ למעננו, למרות שכשליש מאיתנו הינם בני העיר ולא נענתה לדרישותינו לשנות את גדלי ותמהיל הדירות - הכל כדי להגיע להסכמה על תוספת דירות עם היזמית - מה שמוצג כהישג למען בני העיר. 

אפתח ואומר כי לטענות הזוכים יש להתייחס בזהירות, גם אם בחלקן יש הגיון מסויים, כי בסופו של יום הם עדיין עשו עיסקה מצויינת. למעלה מכך, כבר בסידרת פניות קודמות לערכאות בערים אחרות, הוצגה ואומצה עמדת מ"מ היוהמ"ש לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, לפיה לזכאים אין כלל "זכות עמידה" לבוא ולדרוש שינויים תכנוניים מעבר למה שנקבע ופורסם לקראת ההגרלה בה השתתפו. 

אלא שאי אפשר שלא להתייחס לטענתם הבסיסית לפיה - בסופו של יום- הם שילמו את המחיר על שאיפת העירייה להציג הישג למען בני העיר..

בהתנגדויות שהוגשו על ידם הם טוענים בין היתר  כי:  

לאחר עיון בתוכניות שהוגשו לאחרונה על ידי הקבלן התגלה תכנון לקוי וכן תמהיל דירות לא מגוון ומצומצם המאפשר לרכוש דירות קטנות בלבד וכן דירות לא מרווחות וצפופות שלא מתאימות למשפחה עם ילדים. ניתן לראות, כי בתוכניות החדשות בוטלו 9 דירות 5 חדרים גדולות ומרווחות בכל בניין (לא כולל קומת הפנטהאוס)  והשאירו דירת 5 חדרים אחת בודדה.

יצוין, כי זוגות צעירים שזכו במחיר למשתכן בהגרלה במהלך אוקטובר 2018 , עד לכניסתם לדירות ככל הנראה במהלך שנת 2024 - 6 שנים מהזכיה – כבר יהיו משפחות גדולות שמעוניינות גם באופציה של דירות גדולות ומרווחות במחיר שהינו בהישג ידן.

השארת התכנון כפי שהוא יביא לשתי תוצאות גרועות, הפיכת הפרויקט לדירות להשכרה או משפחות גדולות שלא הצליחו לצאת מהפרויקט שגרות בדחק – שני המקרים יגרמו לפרויקט להיות שכונת "סלאמס" ברמה נמוכה. שכן, דיירים רבים שיגורו בשכירות, בין היתר לתקופות קצרות, לא יהיו בעלי אינטרס לשמור על הבניין והדירות, ומשפחות גדולות שלא היה באפשרותן לרכוש דירה גדולה מחוץ לפרויקט ויישארו בפרויקט יהיו בעלי מעמד סוציו-אקונומי נמוך.

עוד טענו כי :

התכנון של הבניינים חייב לאפשר תמהיל מגוון, הן לזוגות צעירים, למשפחות צעירות וקטנות והן למשפחות גדולות. אלא שמתוך תמהיל הדירות בכל בניין, הקבלן מחויב למכור לבני מקום בשוק החופשי 6 יחידות דיור של 3 חדרים. כלומר, מתוך תמהיל הדירות הקיים בכל בניין, תשארנה לזוכי מחיר למשתכן רק 2 דירות 3 חדרים בכל בניין ודירת 5 חדרים אחת בלבד! דבר אשר מצמצם משמעותית את היכולת של חלק מהזוכים המעוניינים לרכוש דירת 3 חדרים ו- 5 חדרים.

דיירי "מחיר למשתכן" המאוכזבים הגישו התנגדויות רבות לועדה - שדנה בהן ודחתה אותן, למרות שלפי חוו"ד מ"מ היוהמ"ש לממשלה אין להם בכלל מעמד להתנגד.. וכאמור, הועדה הקשיבה, דנה ודחתה את ההתנגדויות,  על הסף, די כצפוי. 

הבקשות אושרו בתנאים הרגילים ובכפוף לעמידה בהחלטת מליאת הועדה המקומית מספר 202008 מתאריך 31/8/20 לנושא: הקריטריונים לאישור בקשות להיתר הכוללות בקשות לתוספת יחידות הדיור לבני המקום בהקלה.(4 שנות מגורים לפחות בנס ציונה והיעדר דירה בבעלות)

תגובת העירייה לטענות דיירי "מחיר למשתכן":

בפרויקט המדובר אישרה הועדה הקצאה של 20% עבור מחיר למשתכן ו 20% תוספת שבס עבור בני העיר שאין ברשותם דירה.
על פי דרישת הועדה המקומית ובהנחיית מהנדס העיר בוצעו שיפורים רבים בתוכנית, זאת בהשוואה לתוכנית המקורית. השיפורים הן בגיוון תמהיל הדירות המבוקש, הן בלובי הבניינים, בחדרי האשפה, בגודל המרפסות ועוד. הועדה דנה בכובד ראש בכלל השיקולים בהתאם להנחיית ראש העיר לרמת תכנון גבוהה ולהתאמת הבניה לצרכים בשטח.

לסיכום:

אני חושב שהסיפור הזה מראה עד כמה תהליך התכנון בארץ לקוי ולא מאפשר שום יכולת להאצת תהליכים מחד ועד כמה תוכנית "מחיר למשתכן" היתה גרועה, מאידך. וזאת מעוד הרבה סיבות ולא ארחיב כאן. אך רק אציין כי לולא סד הלחצים והדרישות של התוכנית, ואם כל זכאי היה מקבל מהמדינה "ואוצ'ר בסכום נכבד וזהה - לרכישת דירה היכן וממי שירצה, הרי שהשכונה הזו כבר היתה בשלבי סיום, כאשר אפריקה מגורים היתה מן הסתם מתכננת פחות דירות ובתמהיל שונה לפי דרישות השוק ובדיעבד כולם, כמעט, היו מרוצים..