אושר בכנסת - החוק שיחליף את תמ"א 38

החוק שיחליף את תמ"א 38, המכונה "חלופת שקד", אושר אמש (א') על ידי ועדת הפנים ואיכות הסביבה - כך כפי שמפרסם אמיתי גזית, כתב "כלכליסט". בימים הקרובים צפויה מליאת הכנסת לאשר את החוק באופן סופי בקריאה שנייה ושלישית.

כזכור, בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) תפוג סופית באוקטובר 2022. החלופה שקידמה שרת הפנים איילת שקד היא הפתרון התכנוני לבניינים בודדים שמבקשים לעבור הליך של התחדשות, חיזוק והוספת ממ"ד.

במקביל מינהל התכנון דחף את הרשויות להכין תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית, שבהן ייקבעו הכללים לחידוש שכונות ומתחמים גדולים. עירייה שתאשר תוכנית לא תצטרך לפעול על פי חלופת שקד, ולמעשה היא תגדיר את כללי ההתחדשות והיקף זכויות הבנייה.

חלופת שקד אושרה בקריאה ראשונה בדצמבר 2021. מאז יו"ר מטה הדיור והתכנון במשרד הפנים שלומי הייזלר פועל לגבש חוק שייתן מענה לצרכים שהוצגו על ידי השלטון המקומי, הקבלנים, רשות המסים ואחרים.

תמ"א 38 וחלופת שקד מאפשרות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי תמריצים כלכליים שניתנים ליזמי נדל"ן. בעוד בתמ"א 38 התאפשרה תוספת של עד 3.5 קומות לבניין שייהרס, החוק החדש יאפשר הגדלה של שטח הבנייה במגרש שבו הבניין ייהרס וייבנה מחדש בשיעור של עד 400%.

בתוכניות שבהן הבניין לא ייהרס, אלא יעבור שיפוץ וחיזוק ודירות חדשות ייבנו על הגג, תוספת הבנייה תהיה בשיעור של 200%. בנוסף, סעיף בחוק החדש יאפשר לשרת הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה שהוכח כי ללא התוספת המוגברת הוא אינו כלכלי.

לדרישת השלטון המקומי, בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח.

חידוש נוסף שמביא עמו החוק החדש: זו הפעם הראשונה בישראל שאישור תוכנית בנייה מקומית ייחשב גם כהיתר בנייה. עד עתה לאחר אישור תוכנית בנייה יש הליך בירוקרטיה נפרד להוצאת היתרי בנייה. ועדת הפנים הקציבה למשרד הפנים 120 יום להכנת תקנות שמסדירות את ההליך הזה.

החוק גם פותר פקק בירוקרטי בכך שהוא מקנה לוועדות ערר לדון בעררים על תוכניות, אך בלי להקפיא את היתר הבנייה. כלומר לוועדת ערר תהיה סמכות לדון בפרויקט ולאפשר לו להתקדם במקביל. בכך מקווים כי יקטן התמריץ להגשת עררי סרק.

בדיון אתמול התקבלה בשורה גם בתחום המיסוי. שי אהרונוביץ', סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המסים, מסר לפרוטוקול כי חוק שמקדמת הרשות יקנה פטור ממס שבח ומע"מ בפרויקטים של תמ"א 38 וחלופת שקד.

הפטור הזה יחול רטרואקטיבית גם על פרויקטים שיצאו לדרך לפני אישורו. פטור דומה הונהג באמצעות הוראת שעה שתוקפה פג בסוף שנת 2021. עד עתה בענף הנדל"ן היה חוסר ודאות באשר לשאלה אם הפטור יימשך.