המיכרז ל 1,102 דירות בצפון מזרח נס ציונה וההצעות ל"קבוצות רכישה" שם. פארסה או טרגדיה בהתהוות?
12.09.23 / 21:07
חדשות נס ציונה - קבלו את "נס 130 א" תוכנית לה העירייה התנגדה בתוקף ורשות מקרקעי ישראל העבירה "מעל לראש"...
ב2.10 ייסגר מיכרז לשיווק קרקע ל1,122 דירות בשלב ראשון בשכונה חדשה, שהסיכוי לבניית תשתיות מים וביוב בה בעתיד הנראה לעין, קלוש.
אלא שהפראיירים לא נגמרים. ויש כמה מארגני קבוצות רכישה שמשווקים עסקאות של דירות במחיר מפתה במיוחד בשכונה, כאשר סיכויי המימוש ולוח הזמנים שחלקם מתארים באוזני הרוכשים יותר מ"אופטימי"...
הסיפור הבא יכול להתרחש רק במדינת ישראל, או גם במדינות עולם שלישי מסויימות.
לרשות מקרקעי ישראל עתודת קרקע ענקית בצפון מזרח נס ציונה, בשטח המשתרע מצפון לשכונת יד אליעזר וממזרח לשכונה החדשה "נאות יוסי שבו" ומתחם הג"א לשעבר ועד כביש 431 .
לפני כשלוש שנים, יזמה לפתע רשות מקרקעי ישראל הקמתה של שכונה חדשה בשטח האמור, בה מתוכננות 2,783 דירות, בשכונה גדולה ויפה שבמרכזה אגם מלאכותי שישמש גם לניקוז מי גשמים.
בהודעה לעיתונות צויין כי:
השכונה תכלול כ-2,783 יח"ד בעירוב שימושים וכוללת מגורים במבנים הנעים בין 6 ל-15 קומות בצפיפות ממוצעת של כ-25 יח"ד לדונם, ושטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 60,650 מ"ר.
התוכנית משתרעת על שטח כולל של 383 דונם מתוכם כ-635,400 מ"ר שטחי בניה לטובת מגורים, כ-376,000 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור, כ-77.5 דונם שטחים פתוחים, מתוכם כ-56 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים, כ-60,650 מ"ר ברוטו למסחר ותעסוקה, ועוד 86 דונם עבור זכות דרך.
שטח דירה ממוצע בשכונה (כולל יחידות דיור קטנות) יהיה 110 מ"ר ליח"ד, עם מגוון סגנונות: דירות גן ודירות גג. למען ניצול שטח אפקטיבי, תותר בניית מוסדות ציבור ושטחי מסחר בקומות הקרקע של בנייני מגורים. לאורך הרחוב המסחרי תבנה קולונדה אשר תהווה חזית מסחרית ותהיה פתוחה למעבר ציבור הולכי הרגל בכל עת.
תכל'ס, תוכנית יפה ומרשימה, לולא הבעיות שנציג מיד.
התוכנית הובאה לדיון מקדמי במליאת מועצת העיר בשבתה כועדת בנין עיר, לפני שנתיים. בדיון הסבירו ראש העיר והמהנדס בהרחבה עד כמה התוכנית פוגעת בעירנו ובכיווני ההתפתחות הטבעיים שלה, מעבר לבעיות התשתית בהן נרחיב, כאשר מדובר בשכונה שאין לה קשר גאוגרפי ללב העיר ותשמש פרבר שינה בלבד, אך תדרוש ותקבל שרותים יקרים.
קישור לכתבתנו בנושא בשעתו:
החל הקרב עיריה - ר.מ.י על "הסכם גג"
בסיום הדיון הער, הוחלט פה אחד להתנגד לתוכנית, אלא אם יתקיימו כמה תנאים חשובים שתציג העיריה וביניהם התנייתה בפתרון בעיות התשתיות כולן באחריות ר.מ.י , חתימה על הסכם גג למימון הפיתוח וכן, קיום התחייבויות עבר של שני שרי שיכון לדורותיהם (..) לפצות ב"העברת זכויות" דהיינו דירות בשכונה המתוכננת, את היזמים בתוכניות "פינוי בינוי" במזרח נס ציונה, אם וכאשר הגבלת הזכויות במתחמים אלו, לא מותירה להם את הרווח המקובל.
התנאים לא התקיימו ברובם המכריע, התוכנית הוגשה לועדה המחוזית "מעל לראש" של עיריית נס ציונה ובדיעבד הצליחה העירייה רק להגביל את כמות הדירות המתוכננת בכ80, כדי לאפשר הגדלת "שטחים חומים" לצרכי ציבור כבית ספר וגינות.
אלא שמתברר כי רשות מקרקעי ישראל הפקידה והועדה המחוזית אישרה לפני פחות משנה את התוכנית, תחת השם "נס 130" למרות שדי ברור לכל בר דעת, כי היא לא מציגה כלל פתרונות ישימים לפתרון בעיות טכניות קשות שתמנענה פיתוח תשתיות ביוב וניקוז בלוח זמנים סביר.
ראשית, הנחיצות בהנחת קו מים ארוך שיעבור דרך רחובות ומ. אזורית גזר ויחצה בדרכו את כביש 431 ושני גשרים...
שנית, הנחת קו ביוב חדש דרך נס ציונה, אלא שהקמתו מותנית לאור המצב הקיים, בהגדלת הקו מנקודת האיסוף בנס ציונה -עיינות לעבר השפד"ן, עוד פרוייקט ענק שמותנה במימון חיצוני אדיר ושת"פ עם עיריית ראשל"צ.
גם תשתיות הכבישים מורכבות ומצריכות חיבור למיפגש הרחובות מרגולין ושמיד, בואכה המחלף של 431עם 423. עוד פרוייקט המצריך שת"פ ורצון טוב של "נתיבי ישראל"
ובעברית פשוטה: אם וכאשר יוחל בהתמודדות עם כל הבעיות האלו, יארך פתרונן מספר שנים הנע בין 4-5 שנים בדרך נס ובפי שניים זמן, בלו"ז השגרתי במדינתנו...
תרשים המגרשים שהוצאו למכירה במיכרז בנס ציונה
אך ר.מ.י המשיכו בשלהם ובקרוב, ב2.10.23 - יינעל המיכרז לשיווק של "שלב א" דהיינו רק חלק מהקרקע כולה ובו 42 דונם ברוטו, עליו מתוכננים 1,102 דירות. מדוע רק חלק זה? כי על יתר החלקות יש מחזיקים חקלאיים שעיבדום ועתה יש לפנותם, תהליך איטי ומורכב. ולמרבה הנוחות של ר.מ.י. , החלקות הפנויות הינן אלו הקרובות ליד אליעזר מדרומן ול"נאות יוסי שבו" ממערבן.
לראשונה פורסם המיכרז באפריל השנה, לפי מחיר ממוצע של כ1.7 מליון ש"ח קרקע ופיתוח ליחידה. אלא שהמחיר מזמן אינו ריאלי והשוק לא מוכן כבר לשלם מחירים כאלו והוא בוטל ונדחה שוב ושוב, אולי בשל היעדר פונים, ועתה הוא קבוע ל2.10.23.
מה יקרה במיכרז? אותנו לא מטרידים שיקולי היזמים וכמה מהם יגשו ואיזה מחירים יציעו. גם לא אם ייתקעו עם מגרשים ללא היתכנות למימוש..
אותנו כן מטרידה העובדה שיש עניין רב בציבור בהצעות של כמה חברות שפתחו בקמפיין שיווק אגרסיבי ודי מפתה על "דירות זולות בשכונה החדשה" והן אומרות לפונים בערך כך, לכאורה:
יש מיכרז למיקום מעולה בנס ציונה. אבל יזמים לא ניגשים בימינו בשל המצב הגרוע בשוק הנדל"ן, או שמציעים מחירי דמפינג והמינהל ייאלץ להתפשר. לכן יש סיכוי טוב לזכות במגרשים במחיר נמוך בהרבה. אתם תירשמו, תפקידו סכום מסויים בנאמנות ואנחנו ניגש בשם הקבוצה למיכרז. והיה ונזכה, אתם תעבירו חלק גדול מהסכום אלינו. אנחנו נשכור קבלן ביצוע וכו' ולפי התחשיבים שלנו תעלה לכם לבסוף הדירה שתרצו במחיר זול בכמה מאות אלפי ש"ח ממחיר השוק.
פשוט נפלא? נכון?
אלא שמה שלא מספרים לכם, מלבד הבעיות שכבר מנינו, זה שבתסריט הכי אופטימי, השלמת הפיתוח וכו' בשכונה חדשה לחלוטין וכל התהליך המקובל עד להוצאת היתרי בניה ראשונים, תארך 3-4 שנים בדרך כלל ואחר כך יש לחכות עד להשלמת הבניה, עוד שנתיים לפחות, כאשר לשלם שילמתם הרוב מראש. ואם בדרך הארוכה מתברר שהתחשיבים של העלות היו אופטימיים מדי, זבש"כם...
גם לא מספרים לכם שעיריית נס ציונה ולא חשוב מי יעמוד בראשה, לא תתאבל אם התוכנית תיתקע כמה שיותר שנים ובוודאי לא תתאמץ לסייע ליזמים...
אז אם אתם עדיין לא מתרגשים מהמידע הנוסף הזה ומוכנים להמתין ככל שיידרש ובלבד להצליח לרכוש דירה מוזלת אם וכאשר... אדרבה. מארגני הקבוצות מחכים לכם.
בכתבתנו הבאה שתפורסם לקראת סופ"ש: (ממתינה לתגובה ולאישור משפטי)
ההקלטה בה שוחחנו עם נציגת מכירות של אחת המשווקות ואיזה סיפורים היא סיפרה לנו...
הערה: פניתי לדוברת ר.מ.י בכמה שאלות בנושא לפני כשלושה שבועות וטרם נעניתי.
ראו גם כתבה שלנו בשעתו על הצעות לרכישת מגרשים זולים בנס ציונה..
