מגדלים ותחנת מטרו תת קרקעית בצומת הקניותר? כך תתמודד נס ציונה עם האתגר התכנוני של תמ"א 70

צבעי הסגול והורוד מוקצים לשימושי תעסוקה, בעוד שהצבע הכתום מוקצה לשימושי מסחר

מגדלים בצומת הקניותר? כך תתמודד נס ציונה עם האתגר התכנוני של תמ"א 70 והשלכות תוכנית ה"מטרו" עם 3 התחנות בנס ציונה

מאת: אבי בן דוד.

אפתח ואומר כי ספק אם יש אדם רציני אחד המוכן לנפק תחזית סבירה מתי אכן יגיע ה"מטרו" לנס ציונה, האם עוד עשור, שניים, או שלושה.. אך השלכותיו כבר כאן, כנגזרות של תוכנית הארצית תמ"א 70 המתבססת על קיום המטרו וצילה הקודר לדעתי, מרחף מעל כבר עתה.  

ואסביר מהי תמ"א 70:

תמ״א 70 היא תוכנית המתאר הארצית שמלווה את פרויקט המטרו בגוש דן. משמעותה התכנונית היא דרמטית: סביב תחנות המטרו צפויים מתחמי התחדשות עירונית גדולים בהרבה מהמקובל בעבר, עם עוצמות בנייה גבוהות יותר, עירוב שימושים ותכנון המותאם להגעה רגלית לתחנה. (!)

בנס ציונה, תמ״א 70 מציבה דילמה זהותית אמיתית. העיר רגילה לראות בעצמה עיר קטנה יחסית, ירוקה, קהילתית, עם צביון נמוך יותר מרבות משכנותיה. אבל שלוש תחנות מטרו בתחומה: צפון, (גבעת התור) מרכז ותחנת פארק המדע — משנות את כל משוואת התכנון.

הבעיה העיקרית הינה בנס ציונה מרכז העלולה להפוך לזירת מאבק סביב ציפוף בלב העיר: האם המטרו יהיה מנוף להתחדשות עירונית איכותית, עם מדרכות, עצים, מסחר מקומי ודיור מגוון — או תירוץ לדחיסת מגדלים בלי תשתיות מספיקות.

ולכן עיריית נס ציונה מקדמת תכנון עצמאי ומפורט, לשטח המשתרע בלב העיר (ראו מפה) על פני כ-76.6 דונם. ראו בהמשך:

מליאת הועדה המקומית אישרה את תוכניות העיריה ללב העיר, סביב תחנת מטרו מרכז, בצומת הקניותר.

מדובר בתוכנית התחדשות עירונית רחבה הכוללת פינוי והריסה של מבנים ישנים, והקמה של 578 יחידות דיור חדשות, לצד עשרות אלפי מטרים רבועים של שטחי מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים רבים שעתידים להבטיח מרכז עיר שוקק. בנוסף, התוכנית מבטיחה תמהיל דיור מגוון ואחוז דירות קטנות נרחב, כאשר במסגרת זו המתחם אף הוכרז ע"י הועדה כמתחם התחדשות עירונית.

עיקרי התוכנית שאושרה היום:

* מרכז עירוני מוטה הליכה: יצירת מוקד פעיל סביב תחנת המטרו, המשלב עירוב שימושים של כ-28,000 מ"ר מסחר וכ-88,000 מ"ר תעסוקה, לצד כ-587 יחידות דיור חדשות. 

* פיתוח סביבתי וחיבוריות: חידוש המרחב הציבורי, יצירת כיכרות עירוניות, וחיבור ישיר של סביבת התחנה לשכונות הסובבות ולמוקדי ציבור כמו היכל התרבות, העירייה וספורטנס. 

התוכנית חלה על ליבת המרכז העירוני של נס ציונה, ותוחמת אזור המושפע מהרחובות המרכזיים הבאים: רחוב ויצמן, רחוב ביאליק, רחוב רוטשילד, רחוב השריון, רחוב העצמאות.

 מרכז העיר סביב צומת הקניותר . שימו לב למיקום 3 הכניסות המתוכננות לתחנה התת קרקעית

אין ספק כי מרכז העיר נס ציונה ישנה לחלוטין פניו כשתמומש התוכנית ויכלול מגדלים בני "רק" 10-15 קומות. זאת כאשר סביר להניח כי ר.מ.י לא תסתפק בכך ותגיש תוכניות משלה, גרנדיוזיות בהרבה...

ואכן, ראש העיר שמואל בוקסר הסביר כי: "ההצבעה היום היא בין לתכנן את העתיד של העיר בעצמנו, לבין האפשרות שהמדינה תתכנן במקומנו. ניסיון העבר במתחם חרודי לימד אותנו שכשאיננו מקדמים תכנון עירוני יזום, המדינה נכנסת לוואקום וקובעת תוכניות ללא התחשבות בצרכי הקהילה שלנו. לא אתן לזה לקרות כאן, וכל מי שטוען אחרת, פוגע באינטרסים של תושבי נס ציונה. התכנון שאנחנו מובילים היום מבטיח שהפיתוח סביב המטרו ישרת את תושבי נס ציונה, תוך שמירה על צביונה המיוחד של העיר".

תוכנית פינוי בינוי ב ת 282 דירות ב"מתחם הטייסים צפון" אושרה כמעט פה אחד.

מליאת בניין עיר המליצה היום כמעט פה אחד (!) לאשר את תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם "הטייסים צפון" (בין הרחובות ששת הימים והמאה ואחד) בנס ציונה- התוכנית השלישית והמשלימה להתחדשות שכונת רמת בן צבי

במסגרת הפרויקט, ייהרסו מבנים ישנים המונים 88 יחידות דיור, ובמקומם ייבנה מתחם מגורים חדש וממוגן הכולל כ-282 יחידות דיור, במתחם מגורים חדש וממוגן. הכולל פיתוח סביבתי ושטחים ירוקים: התוכנית ממשיכה את הפארק הליניארי הקיים ומייצרת שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) מרכזי לרווחת התושבים, תוך העברת החניות לתת-הקרקע ויצירת חיבור תנועתי חדש מרחוב ההסתדרות לרחוב המאה ואחד.

התוכנית אף כוללת תוספת של מסחר מקומי ושטחי תעסוקה, לצד מבנה ציבור חדש, במטרה ליצור מרכז שכונתי תוסס ונגיש. 

 כך ייראה המתחם:

יצויין כי העיריה, מצטרפת לראשונה כמגישת התוכנית וזאת מפני שאין כרגע מספיק חתימות בעלי דירות קיימות ליזם האמור להציג הסכמת 66% מהם. . למעלה מכך, דיירי אחד הבניינים בשכונה נואשו מהקצב האיטי והחליטו להגיש תוכנית תמ"א משלהם ואם ימשיכו בכך, יקטן עוד מספר החותמים והתוכנית לא תתממש.   מדובר בצעד הצהרתי אך משמעותי, שנועד להבנתי לאותת לבעלי הדירות שעודם מתנגדים, כי העיריה בכל משקלה ניצבת מאחרי התוכנית והרכבת הזו תצא לדרך ויהי מה.

וכאמור, התוכנית אושרה ותועבר למחוזית. האישור הינו בקולות הקואליציה בלבד (למעשה, מכיוון שחבר מ. העיר ליאור שרון לא חבר בועדה בשל עיסוקו בנדל"ן היתה ההצבעה 6 מול 6 אך רה"ע ניצל את קולו הנוסף.)

אושרה בהתנגדות האופוזיציה תוספת בניה משמעותית לקרית התרבות

הפעם מדובר ביוזמת העיריה, לפיה יש לנצל את השטח לתוספת שטחים למסחר, אחסנה ומשרדים ובסה"כ תוספת של כ20% לשטח הבנוי. גםכאן מסתמכת העיריה על תמ"א 70 בשל הקירבה לקו, למרות טענת האופוזיציה שהדבר יגרום לעומס תחבורתי כבד 

...וגם התנגדות פה אחד לתוכנית המטרו- הכניסה הצפונית.

התוכנית הגדולה ביותר בסדר היום היתה אף היא נגזרת של תמ"א 70 אשר הוגשה "על הראש" של העיריה ע"י רמ"י. זו היא נס ציונה – תחנת המטרו.

כאן מדובר בתוכנית בהיקף משמעותי במיוחד: 1,500 יחידות דיור מוצעות, כ־51,940 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, כ־8.2 דונם שטחים ציבוריים פתוחים, וכיכר עירונית מרכזית בשטח של כ־5.3 דונם.

אלא שכאן העיריה מסרבת לאשר את התוכנית כפי שהיא, ודחתה אותה פה אחד (!) בהחלטה להמליץ לוועדה המחוזית לדחות אותה עד להשלמות ותיקונים. בין הדרישות: בחינה מחודשת של התאמת התוכנית למדיניות העירונית, הפחתת מספר יחידות הדיור ל־1,000 לכל היותר, קביעת גובה מרבי של 15 קומות כולל קומת הכניסה, הנמכת הבינוי לכיוון גבעת התור, הגדלת מרכיבי התעסוקה, המסחר ומבני הציבור.  והכי חשוב לדעתי, קביעת שלביות המחייבת קשר בין מימוש זכויות הבנייה לבין הקמת תחנת המטרו והשלמת התשתיות.