שניים אוחזים בתוכנית... מתי תוכנן לראשונה פרוייקט "ביג" החדש? וגם המידע שלא פורסם על הפרוייקט

=========

השבוע , מיד לאחר שפרסמנו ביוזמת העיריה ועל בסיס הודעתה לתקשורת - על אישור פרוייקט הענק של "ביג" בועדה המחוזית,  פנה אלינו יו"ר האופוזיציה שחר רובין וטען כי הטיפול בתוכנית החל עוד הרבה לפני שבוקסר נבחר לראשות העירייה ונדון שוב ושוב עוד בימי יוסי שבו ז"ל כראש העיר, עת הוא כיהן כסגנו.  וכי ראש העיר בוקסר מסתיר זאת.

עוד טען כי "ראש העיר הסכים לתת ליזמים מעל ומעבר לכל שכבר הוסכם עליו עוד בימיו כסגן רה"ע של יוסי שבו  ז"ל וגם 200 דירות מגורים ומבלי להגבילן בעדיפות לתושבי נס ציונה."

לקריאה בהרחבה על הפרויקט המתוכנן - ראו קישור לכתבה המקורית בסוף כתבה זו. אגב, אנו בכתבה כן גוללנו בקצרה את ההיסטוריה של חלקת הקרקע המדוברת

תגובת העירייה לטענות שחר רובין יו"ר האופוזיציה בנס ציונה 

 "הפרויקט שאושר לאחרונה בוועדה המחוזית הינו מתחם בילוי ופנאי חדיש ומתקדם ופרויקט שונה במידה רבה מתכנוני העבר. כי הוא כולל שינויים בתמהיל ערוב השימושים. ביניהם תוספות של שטחי תעסוקה ויחידות דיור למגורים. המתחם העתידי צפוי לכלול  גם שטחי מסחר רחבים, שטחי ציבור, תרבות ופנאי. לצערנו ועל אף שפעלנו לקדם זאת, הרי שעל פי חוק, לא קיימת אפשרות להתנות מראש עדיפות לדירות מגורים, בפרויקטים מסוג זה, לתושבי נס ציונה". 

מה אומרים הפרוטוקולים בנושא תוכנית נס 108 ד'

טרחתי ובדקתי את הפרוטוקולים ומסתבר כי  בתקופת שבו ז"ל דנה ועדת בנין עיר בשינוי לתכנית המתאר בכדי לאפשר הגשת תוכנית נס 108 ד' ע"י חברת גב-ים בע"מ ושותפיה, בעלי הקרקע . ואכן בתוכנית כפי שהוגשה ונדונה ב2017, נקבע ואושר בועדה כי "השימושים שיותרו בשטח התכנית יהיו רחבים ככל האפשר כדוגמת  "דיור מוגן, מסחר, משרדים, תעשיה עתירת ידע." אך לא נכללו דירות מגורים רגילות, אלא דיור מוגן בלבד ובמגבלה של 65 מ"ר ליחידה לכל היותר, אך בממוצע כולל שלא יעלה על 50 מ"ר. וזאת במטרה למנוע הפיכתן לדירות מגורים שהקמתן תטיל על העירייה מחוייבות עתידית לבנות גן ילדים, לספק הסעות לתלמידים ועוד... כמו כן נדרש כי הבניה תהיה לגובה מירבי של 10 קומות מעל שטחי המסחר, דהיינו 12 קומות בלבד.

התוכנית נדונה בוועדת המשנה והחלטותיה אושרו במועצת העיר בשבתה כמליאת בנין עיר, בראשות יוסי שבו ז"ל. תחילה ב1/16 ולאחר מכן ב7/17, שתי  ישיבות בהן נכח שחר רובין והצביע בעד. אלא שהיזמים, מסיבותיהם, לא המשיכו לקדם את התוכנית.

מה השתנה עם כניסת שמואל בוקסר לתפקיד ?

 לאחר כניסת בוקסר לתפקיד השתנו פני הדברים והחל מחדש הטיפול בתכנון, ע"י חברת "ביג" אשר רכשה בין לבין את הקרקע מחברת "גב ים". ואז, לאחר הליכים מקדמיים בועדה המחוזית ומו"מ מול גורמי התכנון בעיריה, הוצגה תוכנית חדשה בועדה המקומית שאישרה אותה. הצעה שהינה שונה לחלוטין מהמקורית,  כי היא נרחבת בהרבה בהיקפה. עתה נערכה  ב13.11.19 ישיבת מליאה נוספת, בה נכח גם רובין שהצביע עם כולם בעד אישור המלצת הועדה המקומית להצעה החדשה, לאחר שהוסבר כי זו יוזמה ודרישה של הועדה המחוזית להגדיל את ניצול השטח. 

עד כמה התוכנית החדשה שונה?

בתוכנית המקורית הוקצו: 22,000 מ"ר ל300 יח"ד בדיור מוגן, 28,400 מ"ר לשטחי מסחר ו11,500 מ"ר לתעסוקה. מלבד 8,200 מ"ר שטחי ציבור.

השינויים העיקריים:

1. תוספת של 200 יח"ד לדיור מוגן בשטח כולל בן 10,000 מ"ר 
2. תוספת זכויות של 21,500 מ"ר  לתעסוקה, לעומת הפחתה של 3,400  מ"ר משטחי המסחר.
3. המשמעות מבחינת היזמים - תוספת דרמטית של 28,000 מ"ר נטו  לפרוייקט כולו, המשתרע על  שטח כולל של כ45,000 מ"ר ברוטו (45 דונם) בסך הכל.      
4. התוכנית מאפשרת בניה לגובה של 13-16 קומות.

וכך נכתב בפרוטוקול שאושר כאמור גם ע"י האופוזיציה 

-

-

וכך מתוארת התכנית בפרוטוקול הועדה המחוזית:

אז מה קרה בהמשך?

ההצעה וההגדלה הנובעת ממנה בזכויות אושרו כאמור במועצת העיר ללא התנגדות.  ובהחלט סביר שכך. מכיוון שמדובר ניצול מירבי של שטח נתון במיקום מעולה ונגיש תחבורתית. וכמובן כי בעקבות כך תגדלנה הכנסות העירייה בהיקף משמעותי ביותר, גם בהיטלי השבחה וגם בארנונה עתידית. אלא ששינוי זה וכל העיסוק בתכנון מחדש של הפרויקט כלל לא הובא למיטב זכרוני בשעתו לידיעת הציבור בפרסום יזום. בהחלט לגיטימי, אך קצת מוזר לעניות דעתי, בפרט כאשר מחליטים לתת ליזמים הטבה ששוויה עשרות מיליונים. 

נציין עוד כי בשלב מאוחר הרבה יותר, עת הובאה התוכנית לדיון בועדה המחוזית, עליה הטילה הממשלה ליזום כמה שיותר בניה למגורים, היא השתמשה בסמכותה כדי להפוך את תוספת 200 הדירות  לדירות מגורים. עובדה זו הובאה כמובן לידיעת העירייה, אשר התנגדה תחילה (ביוני 21) אך מאוחר יותר הסכימה, גם אם בחוסר התלהבות.. כך או כך, ההחלטה כלל לא נדונה בועדה המקומית ותהפוך בעתיד הקרוב לעובדה קיימת. 

וכך אמר ראש העיר בדיון ההתנגדויות המקדמי בועדה המחוזית: "העירייה העיר נס - ציונה רואה בזה פרויקט, שיכול להביא לשינוי אסטרטגי בעיר עצמה. מבחינת היקף הבינוי מבחינת מה עושים שם, הפרויקט עבר הרבה שינויים. גם הוא עונה על גם על צרכים של עם ישראל ומדינת ישראל. אפילו הסכמנו בסופו של תהליך להוסיף 200 דירות, דירות קטנות לתושבי העיר, תושבים בכלל. והחשיבות היא פשוט בלתי נתפסת לעיריית נס - ציונה. "

אגב, למרות כל התהליך, השינויים והדיונים בשינוי הייעוד למגורים, הרי שחלק מחברי מועצת העיר נס ציונה עימם שוחחתי שמעו על כך לראשונה ממני...

אדגיש כי אין לי את המומחיות לחוות דעה האם המהלך הזה וכל השינויים בתכנון הינם לטובת העיר או לא. גם אם אני אישית סבור שכן.  אך עודני סבור שאי פרסומם ברבים והיעדר הדיון המקיף בהם במליאת העיריה, אינו נכון ומעיד מחד על רמת השקיפות בהודעות שיוזמת העירייה לתקשורת, (אף כי החומר מצוי מכח החוק באתר העירייה/ הועדה..) ועל רמת השיתוף/ מעורבות/ עניין של נבחרי הציבור ולא רק מהאופוזיציה - בתכנון לטווח ארוך של העיר. וחבל !

בשורה התחתונה: התוכנית ככלל אינה ראשונה. ואף הקונספט של "ערוב שימושים" בהגדרה הכוללת אינו המצאה חדשה... אך יוסי שבו ז"ל והועדה בראשותו אישרו פרוייקט קטן בהרבה ובימיו התוכנית כפי שהיתה נתקעה וספק רב אם היתה מתגשמת אי פעם. כמו כן, יוסי שבו ז"ל לא הסכים לכלול בפרוייקט הזה גם דירות מגורים רגילות. גם כיום העיריה איננה בעדן, אך משהחליטה הועדה המחוזית כי כך יהיה, לא  עלה ראש העיר על בריקדות...

ועוד נקודה חשובה:  הסיכוי להגביל מכירת דירות לבני העיר לבדם, או לתת להם עדיפות,אינו קיים לא היה קיים ולא יהיה קיים... וכל דיבור על כך הינו פופוליסטי וחסר ערך.

הערה: כמי שמכיר היטב את "שיטת הסלאמי"...לא אתפלא אם וכאשר התוכנית תסיים את תהליך ההפקדה ויוחל בתכנון מפורט, יפנו היזמים בבקשה להקטין את מספר הדירות לדיור מוגן. וזאת בכדי לאפשר את הגדלת שטחן של הדירות למגורים וכך יושלם התהליך לשביעות רצונם. 

אם כי יתכן ואני סתם ציניקן...

קישורים קשורים לכתבה זו : 

הידיעה המקורית באתר נס ציונה נט - מתחם בילוי ובפנאי חדש ייבנה בנס ציונה

=========