מה חדש בנדל"ן?

ההיסטוריה של השקעות בנדלן כבר הוכיחה שהנדלן תמיד עולה וגם אם יש לו משברים קטנים הקו תמיד בכיוון עליה ורכישת נכס מניב מוכיחה שוב ושוב שהנדלן מהווה השקעה הכי טובה.

נדלן מניב מביא מצד אחד הכנסה חודשית קבועה ומצד שני גם ערך הנדלן עולה כל הזמן וכל אפשר לממש את הנכס במכירה העתידית בסכום גבוהה יותר.

אז מה עושים ?  קונים נכס מניב – מניב הכנסה קבועה.

1. משרד או חנות
2. דירה עם שוכר
3. דירה בחו"ל

מה קורה היום ?

בעקבות הזעזוע שעובר המשק והעולם מתגלה שהמשקיעים שרכשו חנות או משרד מוצאים את עצמם היום לפני מצב שבו הנכס שלהם ריק והם משלמים חודש בחודשו ארנונה ולעיתים גם הלוואה שלקחו כדי לרכוש את הנכס. חלקם של המשקיעים מצאו את עצמם מוציאים למכירה את הנכס המסחרי במחירי הפסד ורק כדי לא להמשיך לשלם ארנונה והלוואות. אומנם יש אפשרות להימנע מתשלום ארנונה כי הנכס ריק אבל זה רק לשישה חודשים ורק פעם אחת לאורך השנים.

הנדלן בחול סובל מאותן בעיות עם שוכרים רק ההבדל ששם כל הרכישה הייתה מהון עצמי ואין בדרך כלל הלוואה. שוכרים נמנעים מלשלם או נמנעים בכלל להגיע ויש סיכוי גדול שהנכס שעומד בתחרות מול נכסים מקומיים נמצא ריק, אפשרות אחרת היא פלישה אל הנכס בהיעדר שוכר או בהיעדר השגחה.

הדירות להשקעה כאן בארץ הפכו להיות ההשקעה הטובה ביותר למשקיע הקטן. כמעט שאין ירידה במחירי נדלן בארץ וגם לא במחירי שכירויות, הירידה באם קיימת היא ירידה שנובעת מהיעדר ביקוש באזורים מסוימים, לדוגמא ירידה חדה בכמות השוכרים בתל אביב עקב ירידה בכמות מקומות העבודה והסטודנטים בתל אביב... לעומת זאת ברמת גן וגבעתיים שבהם יש יותר צעירים בעלי משפחות כשוכרים אין בכלל ירידה. 

אז מה עושים מאות אלפי ישראלים שמחפשים השקעה טובה ?

פונים להשקעה בדירות יד שניה באזורי ביקוש, יש בישראל מעל 600,000 דירות להשכרה.

מה הם אזורי הביקוש היום ?

כמו קודם ניתן לראות את באר שבע, חיפה וירושלים באזורים סביב האוניברסיטאות ובאזורים אליהם נכנסים הצעירים שגרים בשכר דירה (מרכז באר שבע ותל אביב, רחובות ליד מכון וייצמן), בת ים מלאה במשפחות שגרות בשכר דירה, רמלה – הפריפריה האחרונה של גוש דן, חיפה בעיר התחתית שאליה עברו הרבה צעירים ועובדי הייטק. בכלל מרכזי הערים הוותיקות בהן יש דירות לא יקרות מביאים איתם שוכרים.

מה לבדוק לפני שמתחילים לבדוק בכל האפשרויות הרבות שהוזכרו כאן ?

1. מה התשואה של הנכס כלומר מה הסכום שמשלמים שוכרים בסביבה יחסית למכירי הדירות בסביבה, התשואות בישראל נעות בדרך כלל סביב 3% ומגיעות גם ל-6% באזורי ביקוש ובדירות מחולקות או בדירות סטודיו מחוברות
2. היכן יהיו אזורי הביקוש בעוד 10 שנים, שם כדאי לקנות דירה בתקווה שערכה יעלה מאוד וכך יהיה גם רווח ממכירת הדירה, יש לאתר אזורים מתפתחים שבהם יהיו אמצעי תחבורה טובים (מי שיש לו דירה סביב תחנות הרכבת התחתית הנבנית בתל אביב, מחיר הדירה יעלה או שכבר עלה).
3. צריך לבחון את דרכי המימון כדי להבין מה היכולת שלך והאם וכמה להיעזר במימון נוסף, מימון בנקאי או חוץ בנקאי.
4. הפעם אני מרשה לי להמליץ ולקחת גורם מקצועי שייתן לך את כל התשובות כדי למצות את כל היכולות הפיננסיות ולבחור את ההשקעה הנכונה.

כמה כסף צריך?

כאשר הריביות נמוכות וכאשר המיסוי נמוך כדאי לרכוש נכס להשקעה ולמנף את כולו ברמה של 50% על ידי גורם מימוני כמו בנק או חברת ביטוח. באם דירה באזור ביקוש באר שבע או חיפה, יכולה לעלות 800,000 שקל אז כדאי להיעזר ב-50% מימון כלומר 400,000 שקל יביא את האזרח הקטן להשקעה נבונה ראשונה בשוק הנדלן.

בשנים האחרונות ניתן היה לרכוש רכישה נדלנית גם בסכומים נמוכים יותר, אבל השקעה בקרקע חקלאית או בדירה אפילה בפרברי אתונה, משרד קטן, עדיין לא הוכחו כהשקעה נכונה  כהשקעה בטוחה או כהשקעה בכלל.

בפעם הבאה, היכן יש דירות להשקעה בסביבה ?

סקירה שהוכנה על שוק הדירות המושכרות על ידי בנק לאומי לפני יותר משנתיים, טרום עידן הקורונה:

https://www.leumi.co.il/static-files/10/LeumiHebrew/Press_Releases/Real_Estate_07_18_acc.pdf

תוכן זה סוקר את ההשקעות בנדל"ן ואינו מהווה המלצה כלשהיא לרכישה נדלנית או השקעה בתחום הנדל"ן