משבר הדיור בישראל - ממשלה חדשה, שר חדש, כאוס ישן

מאת: עו"ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום המקרקעין

בימים האחרונים מאז התפנו משרדי הממשלה השונים מעיסוקם הסיזיפי בקורונה ובהשלכותיו, החל משרד השיכון בהובלתו של השר ליצמן לפזר חדשות לבקרים רעיונות למימוש בהובלת משרדו רווי הסמכויות והכח. השר ליצמן מנסה לקדם תוכנית להוזלת המיסוי למשקיעים בפריפריה, תוכניות לזוגות צעירים בפריפריה וביטול מחיר למשתכן הארצי.

קידום הפריפריה הנו צעד מבורך, אך מי יחליט מהי הפריפריה, מי נכלל ברשימת הערים שייהנו מההטבות הללו. ובכלל, האם יש מקום ליצור הבחנה בין מרכז לפריפריה במתן הטבות מרחיקות לכת אותם יממנו בין היתר תושבי המרכז. האם זוג צעיר שמרכז חייו, משפחתו ופרנסתו במרכז לא יצליח לקנות דירה משום שרק בפריפריה ניתנות הטבות לזוגות הצעירים?

האם ההתערבות הממשלתית הועילה להוזלת מחירי הדיור 

התערבות בוטה בכוחות השוק כבר נתנה את אותותיה בעקבות גחמותיהם של שרים אשר רצו להטביע את חותמם ולממש אג'נדה אשר בינה לבין כוחות השוק והמציאות אין כל קשר. לעיתים השינויים הקיצוניים שנעשו בשוק הדיור נעשו על מנת לעמוד בהבטחת בחירות לא מציאותית דבר שהוכיח לציבור כולו שאין מאחוריו מאומה.

בתחום הדיור בו התהליכים הם ארוכים מאוד, אישור התוכניות והתב"עות ארוך כאורך הגלות, הוצאת ההיתרים מסובכת וקשה, המכרזים ותקופת הבנייה וכל זאת בתקופה מורכבת תחת השפעות הקורונה ומאות אלפי המובטלים בשוק - ניתן היה לצפות לתכנון ארוך טווח, תכנון אחראי שאת פירותיו יתכן ושר אחר יקטוף, אך הדבר ודאי יועיל לתושבי מדינת ישראל ולזוגות הצעירים ומשפרי הדיור.

דווקא בתחום הדיור יש להלך בין הטיפות ולא להוביל לזעזועים קשים מדי. כל הצהרה של שר זה או אחר בתחום מובילה לקיפאון וישיבה על הגדר אשר מוביל בסופו לעליות מחירים:

תוכנית מע"מ אפס על דירה חדשה מקבלן 

מיום הכרזתה ועד לסיומה, שרר קיפאון אדיר בשוק הדיור ולאחריו קפיצה במחירים.
הטמעת שכ"ט עוה"ד של הקבלנים במחירי הדירה – הקפיץ את מחירי הדיור וגרם לרוכשי הדירות לשלם מס רכישה גם על שכ"ט עוה"ד של הקבלנים שהוטמע במחיר הדירה.

מס רכישה 8% למשקיעים - ירד ל 5% לפי החלטת הכנסת 

גרם לירידה בכמות המשקיעים שרכשו דירה, הכניס למדינה כספים ממיסוי, אך גרם לזליגת מיליארדים רבים שהופנו להשקעות בחו"ל אשר למדינה אין יכולת למסותם והדבר הגרוע ביותר - גרם לעלייה במחירי השכירות ובעצם פגע בשכבות החלשות ביותר.

מחיר למשתכן

תוכנית גרנדיוזית שעלתה למדינה הון עתק, נתנה מענה מצומצם, 50% מהזוכים ביטלו זכייתם, הקבלים הרוויחו מהתוכנית ובאופן עקיף מהשדרוגים במפרט הטכני שהיו בעלי הדירות צריכים לעשות כדי להיכנס לדירה כשהיא מתאימה למגורים לשביעות רצונם.

מיסוי דירה שלישית בוטל ולא יצא לפועל 

גחמה שגרמה לקיפאון בשוק הדיור, מכירת דירות אצל חלק קטן מהמשקיעים שהקטין את היצע בשוק וגרם לעליות מחירים, בסופו של דבר לא אושר.

כוחות השוק והכלל הבסיסי בכלכלה המבוסס על היצע וביקוש משום מה מתפספס כאשר נדרשים לחשיבה כיצד להוזיל או למתן את מחירי הנדל"ן. הקרקעות המרובות אשר בבעלות המדינה נשמרות בקנאות ומשוחררות למכרזים בכמויות קטנות מהביקוש ובכך מקובעים מחירי הדיור והסיכוי לראות שינוי מגמה הולך ומתרחק.
סביר כי דווקא הטיפול בהיצע ובמחירי הקרקעות יגרום לעלייה בהיצע ובכך יוביל לשינוי במחירים. אך הטיפול בהיצע הינו אחד מהגורמים אשר יועילו לביצוע השינוי.

רגולציה וסחבת בשירות משבר הדיור 

הבירוקרטיה הנוראית והתהליכים המסורבלים אשר מצריכים המתנה של שנים רבות משלב רכישת הקרקע ועד לבנייה בפועל מציבים מכשלה גדולה בפני היזמים והקבלנים, פוגעים ברווחיות ובסופו של דבר מתגלגל הדבר בכללותו לרוכש הדירה.

פיקוח על ממשלתי על הליכי התכנון במדינת ישראל אשר מובלים ע"י ועדות התכנון השונות אשר פועלות בסרבול רב, במדיניות משתנה ומתעתעת אשר בימים אלו ממש מובילות קיפאון רחב היקף בתחום הפינוי בינוי לאחר שהוחלט ע"י יושבי הוועדות והדרג התכנוני המקצועי כי התקנים שנקבעו בחוק אינם מתאימים לרוח התכנונית הנושבת בוועדות השונות, רווחת הדיירים בשכונות המצוקה המשוועים לפרויקט "ייהנו" ממינימום תוספת מ"ר אם בכלל לאחר המתנה של שנים רבות.

הדבר הוביל לכך כי החוזים שנחתמו בין הדיירים ליזמים אינם ברי מימוש משום שיש שינויים מהותיים המצריכים לשוב ולהחתים את הדיירים לאחר שנים של עבודה מולם. דבר שיוביל ודאי לעצירה משמעותית בעתיד הנראה לעין בהובלת פרויקטי הפינוי בינוי כמנוע מרכזי בהתחדשות הערים ומרכזי הערים.

תחום התמ"א 38 פינוי בינוי

עתיד להתבטל בעוד שנתיים וקצת דועך לאיטו ללא כל תוכנית חלופית נראית לעין. חוסר הוודאות בתחום תוביל לעליית מחירים במרכזי הערים ללא אלטרנטיבה חלופית ראויה.

אז מה ניתן לעשות על מנת לפתור את משבר הדיור ?

לעודד את מיזמי הפינוי בינוי ולהקטין התערבות הרשויות, להגדיל את התמורות לדיירים הקיימים על מנת לקדם בנייה והתחדשות על הקרקע החשובה במרכזי הערים. 

לפרסם באופן מיידי חלופה הולמת לתוכנית התמ"א 38 או להאריכה עד לקידום תוכנית חלופית.
להעניק לזוגות הצעירים מענק לרכישת דירה בכל מקום שיחפצו אשר ימומן משיווק קרקעות המדינה בכל חלקי הארץ.

קידום תעסוקה ותחבורה בפריפריה על מנת שתמשוך באופן טבעי את האוכלוסיות השונות, במקביל שחרור קרקעות לבנייה בפריפריה עקב בצד אגודל. הצפת הפריפריה במגורים ללא פתרונות תעסוקה ישיגו את המטרה ההפוכה ויורידו את מחירי הדיור שם כך שהבנייה לא תשתלם לקבלנים.

התערבות מועטה ביותר בכוחות השוק והצמדת האג'נדה לכלים הכלכליים הפשוטים ביותר - ביקוש והיצע.
החזרת המשקיעים לשוק לטובת שוכרי הדירות והגדלת היצע הדירות להשכרה.

כותב שורות אלו עו"ד גילעד ושדי נבחר לאחד מ 70 המשפיעים בתחום הנדל"ן בישראל . מייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

כותבים , עורכי דין מתחום הנדלן , יזמים ובעלי דעה בתחום הנדלן ומתווכחים בנס ציונה המעוניינים לכתוב למדור זירת הנדלן בנס ציונה יכולים ליצור אתנו קשר בדוא"ל [email protected] או בווטסאפ למספר 0515301717