כפר סבא בצמיחה: “מתחם בן יהודה צפון” מתקרב לשלב הבא – חלון הזדמנויות נדל"ני למשקיעים

בשבועות האחרונים ציין צוות התכנון העירוני התקדמות ניכרת בתיקון תכנית המתאר הכוללנית: הזכויות במתחם הורחבו באופן משמעותי, והתכנית נמצאת בשלבים האחרונים של עדכון וטרם הפקדה – שלב שמתקבל בשוק כאיתות חיובי. על פי התכנון הכולל לאזור, מדברים על סדר גודל של כ-9,400 יחידות דיור ועל כ-150 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר – היקפים שממקמים את צפון העיר כעוגן פיתוח מרכזי לשנים הבאות.

מה צפוי לקום – והיכן עומד התהליך

במונחי קנה מידה, התכנית כוללת כ-1,250 דונם לפיתוח – נתון שמאפשר תכנון של שכונה עירונית רחבת היקף, בבנייה רוויה ובתמהיל שימושים מלא: מוסדות חינוך, גינות ופארקים, שבילי הליכה ורכיבה, לצד חזיתות מסחר שכונתיות. הרציונל התכנוני פשוט: יצירת רובע מגורים מודרני, מחובר ונגיש, המתכתב עם האיכות הסביבתית של האזור ועם הביקוש הגבוה למגורים בכפר סבא.

עם זאת, חשוב להדגיש את מצב העניינים כיום: הקרקע אינה זמינה לבנייה בשלב הזה. מדובר בהשקעת קרקע בשלב תכנוני מתקדם יחסית, אך טרום פרצלציה והיתרי בנייה. במונחי תשואה-סיכון, זהו שלב שבו מחיר הכניסה נוטה להיות אטרקטיבי, ובמקביל נדרשת הבנה מקצועית של מסלולי התכנון וההשפעה שלהם על לוחות הזמנים.

למה דווקא עכשיו? ההיגיון הכלכלי של שלב מוקדם

בשוק הקרקעות, לכל עדכון תכנוני יש מחיר – ובדרך כלל, מחיר שעולה. אישור זכויות, הפקדה, פרסום, החלטות ועדה – כל אבן דרך גוררת עליית ערך, שכן היא מפחיתה אי-ודאות. לכן, הצטרפות בשלב של טרום הפקדה (כשכבר קיימת התקדמות מהותית בתכנון) נתפסת אצל משקיעים רבים כנקודת איזון: מצד אחד, רמת סיכון נמוכה יותר מאשר בשלב רעיוני; מצד שני, פוטנציאל השבחה שטרם מוצה.

הסביבה המיקרו-מקומית מחזקת את ההיגיון: קרבה לשכונות מבוססות, רצף עירוני צפוף וקיים, ונגישות טובה לצירי תנועה. כל אלה תורמים לביקוש עתידי צפוי – הן לרוכשים פרטיים והן לשוכרים – ומשליכים על רמת המחירים שתתגבש עם התקדמות התהליך.

מיקום אסטרטגי – ומה זה אומר על ערך

מיקומו של המתחם בחלק הצפוני של העיר, בצמידות לשכונת כפר סבא הירוקה ובהשקה למושב צופית, מציב אותו על תפר עירוני-כפרי מבוקש. זהו אזור עם נגישות טובה לשירותים עירוניים, מוסדות חינוך ותשתיות קיימות, לצד מרחבים פתוחים ואיכות חיים גבוהה. עבור קובעי מדיניות תכנון, שילוב כזה מאפשר תכנון רובע עם צפיפות חכמה: בנייה רוויה מדורגת, רשת שבילים ותנועה רגלית, ושטחים פתוחים המחוברים למרקם העירוני.

במבט משקיע, משמעות המיקום היא עוגני ביקוש טבעיים: משפחות שמחפשות קירבה לשכונות קיימות ואיכותיות, היצע תעסוקה ומתן שירותים בסביבה הקרובה. אלה רכיבים שמסייעים לבסס את הנחת העבודה של עליית ערך לאורך שלבי התכנון והביצוע.

על מה לשים לב כמשקיעים

גם כשהכיוון חיובי, משקיע אחראי בוחן את השטח לעומק:

• סטטוס תכנוני: היכן עומדת תכנית המתאר הכוללנית ביחס לשלב ההפקדה? אילו תנאים צפויים?
• איחוד וחלוקה: כיצד תיראה חלוקת המגרשים הסופית – ומה המשמעות לבעלות הפרטית?
• מיסוי והיטלים: להיערך להיטל השבחה, לשומות עתידיות ולאגרות פיתוח.
• תשתיות וחיבורים: לוחות זמנים לצירי תחבורה, חינוך וציבור – אלה משפיעים על קצב ההבשלה.

המסר המרכזי: השקעה חכמה בקרקע עירונית בשלב מוקדם נשענת על בדיקת נאותות מוקפדת, ועל ליווי מקצועי שמתרגם התקדמות סטטוטורית להחלטות השקעה בזמן אמת.

היכן מקבלים מידע נוסף?

לפרטים, מפות וסטטוס עדכני של התקדמות התכנון, ניתן לעיין בעמוד הפרויקט של אופטימל אינווסט: מתחם בן יהודה צפון כפר סבא.

מתחם בן יהודה צפון מציע שילוב נדיר של תזמון תכנוני נכון, מיקום עוצמתי וקנה מידה עירוני שמספיק כדי להניע שכונה שלמה – לא עוד “פרויקט נקודתי”. בהינתן ההתקדמות בתכנית המתאר, והעובדה שמדובר בעתודת הקרקע המרכזית האחרונה בעיר, רבים רואים בתקופה הנוכחית נקודת כניסה אטרקטיבית לפני התייקרויות אפשריות בהמשך. המשוואה ברורה: פחות אי-ודאות ביחס לעבר, פוטנציאל השבחה משמעותי קדימה – לצד הצורך בבדיקות מקצועיות קפדניות. מי שמזהה בזמן, עשוי ליהנות מיתרון התנופה שהמתחם צפוי לייצר בכפר סבא בשנים הקרובות.

אופטימל אינווסט

השדרה האקדמית 2 קריית אונו

03-909-0980

optimal-invest.co.il